Metzler: Spürbare Wirtschaftserholung bietet Chancen für ausgewählte US-Immobilieninvestments

„Die US-Wirtschaft wird sich den Erwartungen zufolge nachhaltig erholen. Wir sind zuversichtlich, dass sich für geduldige und umsichtige Investoren gute Chancen bieten, in ausgewählten Märkten attraktive Anlageobjekte zu erwerben. Diese Investments lassen sich auch und gerade abseits der teuersten Standorte des Landes finden, an denen derzeit das Interesse an hochwertigen, gut vermieteten US-Gewerbeimmobilien am höchsten ist“, so Bernd Sommer, Geschäftsführer der Metzler Real Estate GmbH auf einem Pressegespräch am 31. Mai 2011 in Frankfurt am Main.

Die Preise für US-Gewerbeimmobilien in 1a-Lagen in den Hauptmärkten lägen schon wieder nahezu auf Vorkrisenniveau, weil der starken Investorennachfrage nur ein begrenztes Angebot an hochwertigen Investments gegenüberstünde, so Sommer. An manchen Standorten seien sogar schon wieder leichte Übertreibungen festzustellen, so der Metzler-Immobilienexperte weiter. Dazu hätten positive Faktoren beigetragen wie die attraktiven, stabilen Cashflows und neue, günstigere Möglichkeiten der Refinanzierung bestehender Darlehen – aber auch die traditionelle Rolle von Gewerbeimmobilien als Inflationsschutz. Laut Real Capital Analytics (RCA) lag das US-Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2011 mit 31 Mrd. USD um 70 % über den Vorjahreswerten. Zudem stiegen nach Angaben des US-Marktforschungsinstituts die ausländischen Immobilieninvestments in den USA im Jahr 2010 um 138 %, wobei europäische Anleger aber nur unterdurchschnittlich vertreten waren.

Don Wise, President & CEO der Metzler North America Corporation aus Seattle, ergänzte: „Noch stoßen die meisten US-Immobilien abseits der 1a-Lagen in den Hauptmärkten auf ein weniger stark ausgeprägtes, aber dennoch insgesamt steigendes Anlegerinteresse. Dadurch liegen die Werte für diese Anlagen weiterhin um 30–40 % unter dem Niveau vor der Finanzkrise.“ Die Herausforderungen hier erklären sich laut Wise zum einen aus den anhaltend schwachen Fundamentaldaten wie hohe Leerstände und niedrigere Marktmieten, die überwiegend daraus resultieren würden, dass sich der US-Arbeitsmarkt bislang nur zögerlich von den Auswirkungen der Rezession infolge der Finanzmarktkrise erholt hat. Die entsprechend deutlich gesunkenen Nettoeinnahmen aus der Vermietung der Immobilien während der Rezession hätten den Wertverlust dieser Objekte weiter forciert. Zum anderen stünde eine Welle von Immobilienkrediten an, deren Laufzeiten in den kommenden drei bis fünf Jahren enden und die in ein höheres Objektangebot münden könnten, so Wise weiter.

Allerdings sei jetzt, so Wise, auch für dieses Segment des US-Gewerbeimmobilienmarktes eine Trendwende in Sicht. Angesichts einer zu erwartenden weiteren Konjunkturerholung in den USA und eines langsam wieder nachhaltigeren Arbeitsplatzwachstums zeigte sich der Metzler-Immobilienexperte zuversichtlich, dass die Leerstände im Gleichschritt mit den wieder steigenden verfügbaren Einkommen sinken und sich die Marktmieten wieder erhöhen werden. Zwar könnte der durchgreifende Aufschwung in diesem Marktsegment noch etwas auf sich warten lassen, aber dann werde auch die Nachfrage nach Objekten abseits der 1a-Lagen in den Hauptmärkten wieder deutlich anziehen.

Wise: „Der Immobilienmarkt ist von Natur aus nicht wirklich effizient, weil jede Anlage einzig-artig ist. Der Erfolg einer Investition hängt also davon ab, die Ineffizienzen für sich zu nutzen. Dafür sind natürlich entsprechend breite Marktkenntnisse, auch in speziellen Nischen und Segmenten, von enormem Vorteil – und der beste Schutz vor Fehlinvestitionen. Aber das lässt sich nur erreichen, wenn die Experten in den relevanten Märkten vor Ort präsent sind.“

Metzler North America Corporation in Seattle und die deutsche Schwestergesellschaft Metzler Real Estate GmbH in Frankfurt am Main gehören zur Gruppe um das 1674 gegründete Bankhaus Metzler, der ältesten deutschen Privatbank in ununterbrochenem Familienbesitz. Das Dienstleistungsspektrum umfasst Themen rund um die Immobilienanlage wie Asset Management (Ankauf, Bewirtschaftung, Verkauf) und Fondsmanagement sowie Beratung zur Strukturierung, Finanzierung und Steuerung von privat oder institutionell gehaltenen Portfolios von Gewerbeimmobilien mit Schwerpunkt in den USA.

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